قانون الايجارات الكويتي: مواده وتعديلاته الجديدة

وإذا اشتمل العقد على شروط جوهرية غير مألوفة في الإيجار العادي أو كان القصد منه مجرد المضاربة لتحقيق ربح مادي أو وقع العقد على عين وما تحتويه من أموال تفوق في أهميتها العين المؤجرة بحسب قصد المتعاقدين والغاية من الإيجار فتسري أحكام قانون التجارة أو غيرها على حسب الأحوال.

في حالة انتهاء العقد بين المالك والمضارب لأي سبب يستمر عقد المستأجر من المضارب نافذا بشروطه فيما بينه وبين المالك والمضارب الجديد وفق أحكام هذا القانون.

• العقارات المنزوعة ملكيتها للمنفعة العامة أيا كان شاغلها
• العقارات المملوكة لها والتي يتقرر إقامة أحد مشروعات المنفعة العامة عليها
• الأموال العامة وأملاك الدولة الخاصة –بما في ذلك الأراضي الزراعية– التي تشغل بموجب تراخيص أو عقود تشتمل على شروط جوهرية غير مألوفة في الإيجار العادي وذلك في حالة مخالفة شروط الترخيص أو العقد أو لدواعي المصلحة العامة، ويكون الإخلاء خلال مدة يحددها القرار بحيث لا تجاوز سنة من تاريخ الإنذار
• العقارات التي تخصصها الحكومة للغير مع احتفاظها بحق الملكية مدة محددة إذا خالف المخصص له شروط الترخيص أو دعت إلى الإخلاء مصلحة عامة، وذلك خلال المدة التي تحتفظ فيها الحكومة بملكية العقار

وللحكومة في حالة مخالفة شروط الترخيص بالتأجير من الباطن أن تقتصر على إخلاء المستأجر من الباطن.

إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة اعتبر الإيجار منعقدًا للفترة المعينة لدفع الأجرة.

وإذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة أو على كيفية تقديرها أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة وجب اعتبار أجرة المثل ويراعي في تقدير أجرة المثل جميع العناصر اللازمة لذلك كحالة العين ومساحتها ودرجة العمران والأجور السائدة في منطقتها وما يتصل بها من أوصاف عامة أو خاصة تؤثر في منفعتها.

أما العقود المبرمة قبل نفاذ هذا القانون فيجوز إثباتها حسب القواعد التي كانت سارية وقت إبرامها.

فإذا لم يوجد سبب لتفضيل أحد المستأجرين فليس لهم فيما تعارضت فيه حقوقهم إلا طلب التعويض.

على أنه إذا كانت تكاليف الصيانة الضرورية قد بلغت حدًا من الجسامة يرهق المؤجر فلا يلتزم المؤجر إلا بالحد المناسب الذي يقدره القاضي- وتراعى في ذلك أجرة العين ومدة بقاء المستأجر فيها -ويكون للمستأجر إما فسخ العقد أو أن يتحمل ما يزيد على هذا الحد.

ولا يجوز للمستأجر أن يمنع المؤجر من إجراء الترميمات المستعجلة التي تكون ضرورية لحفظ العين المؤجرة فإذا ترتب على هذه الترميمات إخلال بالانتفاع بالعين جاز للمستأجر أن يطلب الحكم بفسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة.

مع ذلك يجوز للطرفين الاتفاق على ما يخالف ذلك.

مع ذلك يحق لكل من المؤجر والمستأجر التمسك بأجرة المثل إذا لم يتفقا رضائيًا على الأجرة مرة كل خمس سنوات على الأقل ما لم يكن الإيجار معقودًا لمدة أطول فتسري الأجرة المتفق عليها إلى نهاية مدة العقد ويراعى في تقدير أجرة المثل ما نص عليه في المادة 4 من هذا القانون.

وفي جميع الأحوال لا يجوز أن يتجاوز الفرق بين الأجرة السارية والأجرة الجديدة نسبة 10% سنويًا عن الأجرة السارية، ويجوز تعديل هذه النسبة بمرسوم.

وتسري أحكام هذه المادة على العقود القائمة وقت العمل بهذا القانون.

ولا يجوز للمستأجر أن يحدث بالعين تغييرًا بدون إذن المؤجر فإن أحدث بها تغييرًا بدون إذن جاز للمؤجر مطالبته بإعادة العين إلى الحالة التي كانت عليها.

ويكون المستأجر مسئولًا عما يصيب العين أثناء انتفاعه بها من تلف أو هلاك إذا كان ناشئًا عن إهماله أو استعمالها استعمالًا غير مألوف.

فإذا وقع الإيجار من الباطن على جزء من العين كان المؤجر بالخيار بين أن يطلب الإخلاء وبين أن يبقى المستأجر من الباطن. وفي هذه الحالة الأخيرة تقوم علاقة مباشرة بينهما وتحدد القيمة الإيجارية للجزء المؤجر بذات القيمة المتفق عليها مع المستأجر الأصلي أو بأجرة المثل إن كانت تجاوزها.

ويشترط لذلك أن يكون المستأجر شاغلًا العين المؤجرة في تاريخ انتقال الملكية.

على أن الإيجار لا ينفذ في حق المالك الجديد إذا أثبت صوريته أو أثبت غشًا يبطله.

أما إذا كانت العين مؤجرة للغير تظل العلاقة قائمة بين المالك والمستأجر حتى يستوفي المالك على الأقل نصف مبلغ التثمين.

وفي جميع الأحوال تنقطع صلة المالك بالعين من تاريخ إنذاره رسميًا بالإخلاء.

ولا يجوز للمستأجر أن يتمسك بما عجله من الأجرة قبل من انتقلت إليه الملكية إذا أثبت هذا أن المستأجر وقت الدفع كان يعلم بانتقال الملكية أو كان من المفروض حتمًا أن يعلم فإذا عجز من انتقلت إليه الملكية عن الإثبات فلا يكون له إلا الرجوع على المؤجر.

فإذا انتهى عقد الإيجار وبقي المستأجر منتفعًا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر وبدون اعتراض منه اعتبر الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى ولكن لمدة -أو مدد متتالية- تساوي المدة المعينة لدفع الأجرة وتنتقل إلى الإيجار جميع التأمينات التي كان المستأجر قد قدمها في الإيجار القديم عدا الكفالة شخصية كانت أو عينية فلا تنتقل إلى الإيجار الجديد إلا برضاء الكفيل.

وإذا رغب أحد الطرفين في إخلاء العين وجب عليه أن ينبه الطرف الآخر قبل الإخلاء بخمسة عشر يومًا في الإجارة التي لا تتجاوز مدتها ثلاثة أشهر وبشهر واحد في الإجازة التي لا تتجاوز مدتها ستة أشهر وبشهرين إذا زادت المدة على ذلك فإذا كان هناك اتفاق على ميعاد معين للتنبيه بالإخلاء وجبت مراعاته.

وفي جميع الأحوال يكون التنبيه رسميًا أو ببطاقة بريدية مكشوفة مسجلة بعلم الوصول.

يكون شغل المستأجر للعين المؤجرة خلال مهلة الإخلاء بدون مقابل.

وإذا قلت مهلة الإخلاء المشار إليها عن ستة أشهر وجب الحكم بتعويض المستأجر بما يكمل أجرة هذه المدة.

على أنه بالنسبة للحالتين المنصوص عليهما في البند 6 والبند 7 من المادة المشار إليها فيجب الحكم بتعويض المستأجر بالآتي:

• ما يكمل أجرة ستة أشهر إن قلت مهلة الإخلاء عن 6 أشهر.
• إذا زادت مدة انتفاعه بالعين المؤجرة على ست سنوات فيحكم له بما يعادل أجرة شهر عن كل سنة من السنوات الزائدة بما لا يجاوز أجرة 6 أشهر بالإضافة إلى التعويض المنصوص عليه في البند أ.

ويجوز تعديل مهلة الإخلاء وقيمة التعويض المنصوص عليهما في هذه المدة بمرسوم.

ويرد المستأجر العين بالحالة التي تسلمها عليها إلا ما يكون قد أصاب العين من هلاك أو تلف لسبب لا يد له فيه.

وإذا كان تسليم العين للمستأجر قد تم دون كتابة محضر أو دون بيان بأوصاف هذه العين افترض حتى يقوم الدليل على العكس أن المستأجر قد تسلم العين في حالة حسنة.

وإذا كان المستأجر قد أوجد في العين المؤجرة بناء أو غراسًا أو غير ذلك من التحسينات فله عند انقضاء الإيجار أن يتركها أو أن يزيلها على نفقته دون إضرار بالعقار ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بغير ذلك.

ويحدد قلم الكتاب جلسة تقع خلال أسبوع ويؤشر المدعي على أصل الصحيفة بعلمه وبتاريخ الجلسة المحددة ويكفي التأشير بذلك ممن قدم الصحيفة نيابة عنه ويعطي قلم الكتاب لمقدم الصحيفة شهادة تتضمن تاريخ تقديمها وبيانًا بعدد ما أرفق بها من الصور.

وترسل إدارة الكتاب في ذات اليوم أو في اليوم التالي على الأكثر أصل الصحيفة وصورها، إلى قسم الإعلانات، ليقوم بإعلانها للمدعى عليه قبل الجلسة بيومين على الأقل، طبقًا للقواعد المنصوص عليها في قانون المرافعات المدنية والتجارية، واستثناء من تلك القواعد، يجوز اتباع الإجراءات الآتية لإعلان المستأجر عدا ما تعلق منها بالدولة أو بأحد الأشخاص العامة:

• تسلم صورة الإعلان إلى المستأجر في العين المؤجرة، وفي حالة عدم وجوده، تسلم الصورة إلى من يقرر أنه وكيله أو يعمل معه أو في خدمته أو من الساكنين معه.
• يتم الإعلان بطريق اللصق على باب العين المؤجرة أو على حائط في مكان ظاهر عند مدخلها وذلك في الأحوال التالية:
  • إذا لم يجد القائم بالإعلان من يصح تسليمه صورة الإعلان وفقًا لحكم البند السابق.
  • إذا امتنع من وجد من هؤلاء المذكورين في العين من غير المستأجر نفسه عن التوقيع على أصل الإعلان بالتسليم.
  • إذا كانت العين المؤجرة مغلقة.

وفي جميع الأحوال يجب على القائم بالإعلان تحرير محضر بذلك، وعليه أن يبين في أصل الإعلان وصورته، جميع الإجراءات التي اتخذها لإتمام الإعلان، ويصدر وزير العدل قرارًا بشكل الملصق والبيانات الواجب إثباتها فيه.

ويعتبر الإعلان منتجًا لآثاره من وقت تسليم الصورة إلى من سلمت إليه قانونًا أو من وقت امتناع المستأجر نفسه عن تسلمها أو من وقت إجراء اللصق.

ويكون الإعلان في منازعات الإيجار لمرة واحدة.

ويعاد أصل الصحيفة إلى قلم الكتاب لإيداعه ملف الدعوى قبل الجلسة المحددة لنظرها.

• في اليوم المعين لنظر الدعوى يحضر الخصوم بأنفسهم أو يحضر عنهم من وكلوه بورقة رسمية أو موثقة ويجوز أن يعطي التوكيل في الجلسة بتقرير يدون في محضرها.
• لا يشترط في الوكيل أن يكون محاميًا أو قريبًا أو صهرًا وإنما يكفي أن تتوافر فيه شروط الوكالة العامة وللوكيل أن يوكل محاميًا ولو لم يصرح بذلك في سند وكالته وتسري الوكالة في جميع مراحل التقاضي والتنفيذ ما لم يقيدها الموكل صراحة.
• تفصل المحكمة في الدعوى على وجه السرعة وكلما اقتضى الأمر تأجيل الدعوى أجلت لمدة لا تزيد على أسبوع إلا إذا استلزمت طبيعة الإجراء المطلوب مدة أطول فيكون التأجيل لجلسة قريبة تحدد وفقًا لظروف الحال.
• ولا يجوز الطعن في الحكم الصادر في الدعوى بطريق الاستئناف إلا بسبب الخطأ في تطبيق القانون أو في تأويله أو إذا وقع بطلان في الحكم، أو في الإجراءات أثر في الحكم. ويجب على المستأنف أن يودع خزانة وزارة العدل كفالة قدرها عشرون دينارًا وأن يودع كذلك الأجرة المحكوم بها خزانة إدارة التنفيذ عند تقديم صحيفة الاستئناف، ولا تقبل إدارة الكتاب الصحيفة إذا لم تصحب بما يثبت إيداع الكفالة ودليل إيداع الأجرة المحكوم بها، وتصادر الكفالة بقوة القانون إذا حكم بعدم قبول الاستئناف أو برفضه أو بعدم جوازه أو بسقوطه. ولا يترتب على الاستئناف وقف تنفيذ الحكم إلا إذا أمرت المحكمة الاستئنافية بذلك.
• يكون ميعاد الطعن بالاستئناف 15 يومًا من تاريخ صدور الحكم ولا يجوز الطعن بطريق التمييز في الأحكام الصادرة في الاستئناف.

يجوز للطالب إعلان الدين بالعريضة والأمر الصادر ضده بالاداء بالإجراءات المنصوص عليها في المادة 25 فقرة ثالثة

يجوز للمدين التظلم من الأمر خلال عشرة أيام من تاريخ إعلانه إليه، ويجب عليه أن يودع خزانة وزارة العدل كفالة قدرها خمسون دينارًا عند تقديم صحيفة التظلم ولا تقبل إدارة الكتاب الصحيفة إذا لم تصحب بما ثبت إيداع الكفالة وتصادر الكفالة بقوة القانون إذا خسر المتظلم تظلمه، ويكون الحكم في التظلم نهائيًا.